O mercado de fundos imobiliários tem passado por uma fase de alta volatilidade em 2026. Após um primeiro trimestre de valorização, o IFIX voltou a operar no campo negativo no acumulado do ano. Essa oscilação tem aberto janelas de oportunidade para investidores que conseguem enxergar além da flutuação de curto prazo.
André Freitas, CEO da Hedge uma das gestoras destacadas na Premiação Outliers InfoMoney, explica que a mudança começou no início do ano, quando o mercado trabalhava com uma perspectiva mais agressiva de queda da Selic. As projeções chegaram a apontar para uma taxa de 12% no fim de 2026, cenário que favoreceu ativos com alta sensibilidade aos juros, entre eles os fundos imobiliários.
O impacto dos juros nos fundos imobiliários
Freitas destaca que fundos imobiliários normalmente têm uma correlação inversa com a variação dos juros. Ou seja, quando os juros caem, os fundos imobiliários tendem a subir. No entanto, essa perspectiva se desfazeu à medida que eventos geopolíticos começaram a impactar a inflação e, consequentemente, as expectativas para a política monetária.
À medida que a guerra se prolongou, a expectativa positiva se transformou. Os preços do petróleo e outros insumos começaram a abalar cadeias produtivas, refletindo na inflação e, por consequência, nas expectativas para os juros. Essa reprecificação do mercado tem criado oportunidades no mercado secundário, especialmente para fundos de tijolo.
Oportunidades em fundos de tijolo
Com a queda das cotas, alguns fundos de tijolo passaram a ser negociados com descontos expressivos em relação ao valor patrimonial, enquanto os ativos que compõem essas carteiras continuam apresentando preços e fundamentos firmes no mercado físico. Freitas afirma que hoje é possível encontrar fundos imobiliários negociando com descontos de 30% a 40%, com um dividend yield embutido histórico de performance positiva.
A oportunidade não está apenas no dividend yield, mas também na possibilidade de uma reprecificação dos ativos caso as expectativas para os juros mudem novamente nos próximos anos. Freitas destaca que é possível obter um dividend yield ao redor de 11,5% a 12%, além de uma possibilidade de ganho de capital com a valorização das cotas.
Mercado primário e Bolsa: preços cada vez mais distantes
Freitas observa que transações realizadas fora da Bolsa indicam valores significativamente superiores aos implícitos em alguns fundos imobiliários listados. No segmento de escritórios, por exemplo, negócios são realizados entre R$ 38 mil e R$ 42 mil por metro quadrado, enquanto imóveis semelhantes dentro de fundos podem ser negociados por valores entre R$ 25 mil e R$ 28 mil por metro quadrado.
O mesmo movimento é observado nos galpões logísticos. Freitas destaca o avanço dos aluguéis, a redução da vacância e a demanda por imóveis próximos aos grandes centros consumidores como sinais de um mercado operacionalmente saudável. Regiões como Guarulhos, Cajamar e o entorno de São Paulo têm visto alta nos preços de locação.
O mercado logístico está no seu melhor momento histórico em vários indicadores. Há movimento de alta, majoração das locações, um leasing spread real positivo nas revisionais e uma absorção líquida bastante boa. O mercado é saudável no mercado primário, mas na Bolsa, os ativos são negociados com um enorme desconto.
Para a Hedge, a estratégia para os próximos anos passa por ampliar a diversificação também fora do Brasil. A gestora já possui um FIP voltado a um investimento em um edifício corporativo em Miami e avalia outras oportunidades no mercado internacional. No mercado doméstico, a Hedge pretende continuar fortalecendo a vertical de renda fixa, especialmente por meio de fundos de CRI, diante do ambiente de juros ainda elevados.
O HGBS, considerado o principal fundo da gestora, deve continuar recebendo atenção. O fundo completou 20 anos e, segundo Freitas, a Hedge pretende reforçar sua carteira de shoppings. A gestora adquiriu mais uma participação em um shopping no interior de São Paulo, em Araraquara, onde já tinha 25% e está indo para 100% desse shopping.
Freitas mantém uma visão construtiva para fundos corporativos e outros segmentos de tijolo que continuam negociados com desconto. A combinação entre fundamentos operacionais resilientes, rendimentos e uma eventual queda dos juros pode criar um ambiente favorável para a classe. Passado esse momento de reprecificação, a rentabilidade implícita desses títulos é acima de 10% ao ano, com potencial de ganho de capital ao longo dos próximos anos.
